תמא 38-2 - שחרור חסם המיסוי 

מאז אושר תיקון מספר 2 לתוכנית מתאר ארצית 38 בפברואר 2010, אשר אפשר את הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו, תוך שימוש בזכויות הבניה עפ"י תמ"א 38, הולך ותופס ענף זה של תמ"א 38 מקום מרכזי בעסקאות מכח התמ"א.

 בקליפת אגוז יוזכר, כי עסקת תמ"א 38/2 הינה במהותה עסקת פינוי בינוי.השוני המרכזי בעסקאות מסוג זה לעומת עסקאות פינוי בינוי הוא בעובדה, כי מקור זכויות הבניה בעסקאות תמ"א 38/2 הינו בתמ"א 38 ובזכויות הבניה הקיימות על כל מגרש (בהתאם לנתוניו) בעוד שבעסקאות פינוי בינוי, יש צורך בהגדלת זכויות הבניה באמצעות הליך סטטוטורי של עריכת תב"ע חדשה בסמכות ועדה מחוזית, הליך שמשך הזמן הדרוש לו ארוך.

מכאן עולה האטרקטיביות הרבה בביצוע עסקאות מכח תמ"א 38/2 שכן הדרך למימוש העסקה קצרה ובטוחה בהרבה.

 יחד עם זאת, כאשר בוחנים לעומק את נתוני העסקאות, עולה תמונה מדאיגה שכן בחלק מן הבניינים (בהתאם לנתוני המגרש והזכויות שהעיר העניקה לו) אין כדאיות כלכלית בביצוע העסקה.

 אחד מהגורמים שיש בהם בעת הזו, כדי להכביד על מימוש העסקאות הוא עמדת רשות המיסוי כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטת  מיסוי5887/11 (מפברואר 2011) על-פיה במקרה של הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש במקומו לא יחולו על העסקה במתווה זה הפטורים החלים על עסקה בה מחוזק הבניין לפי תמ"א 38, כשהמשמעות האופרטיבית המרכזית לעניין זה היא, כי לא יתקבל פטור מחובת תשלום  מס שבח  בעסקה שבין הדיירים לקבלן.

 הוספת נטל מס השבח על העסקה פוגעת בעוגת הזכויות העומדות לרשות העסקה, אשר מלכתחילה הינה מוגבלת.

 עד לשינוי חקיקה בנושא זה ,אנו מצעים פתרון חלקי לבעיה, אשר יכול להתאים לחלק מן העסקאות.
עמדת הועדה הבינמשרדית למתחמי פינוי בינוי ועמדת רשות המיסים היא, כי במתחמים אשר עומדים בכללי ההכרזה על מתחם כמתחם להתחדשות עירונית במסלול מיסוי, ניתן יהיה לפנות בבקשה מתאימה למשרד הבינוי והשיכון באמצעות הוועדה הבינמישרדית למתחמי פינוי בינוי בבקשה  להכריז על המתחם הנ"ל כמתחם להתחדשות עירונית, אף אם מקור הזכויות הינו בתמ"א ובזכויות בניה נוספות המוענקות עפ"י תוכניות בנין עיר  תקפות ולא בהכרח  מכח תב"ע חדשה.

 במקרה כזה יחולו על העסקה כללי הפטור החלים על עסקאות פינוי בינוי מוכרזות, אשר בין היתר מעניקים פטור משמעותי מחובת תשלום מס שבח.

 יש לזכור, כי פתרון זה אינו מתאים בדר"כ לבניין בודד, אלא לקבוצה של בניינים בהם לפחות 24 יח"ד- כמות שהינה כמות סף להכרזת מתחם כמתחם פינוי בינוי, אולם יש בו כדי לקדם עסקאות רבות וזאת עד לשינוי חקיקה מתבקש אשר מקודם בימים אלו .

 *החברה לפיתוח והתחדשות עירונית והעומדים בראשה אדריכל גיל שנהב, עו"ד יריב בר דיין ואיש הנדל"ן ניר שמול, פועלת ומיישמת את המודל החברתי החל  משנת 2006. החברה מקדמת כיום מספר רב של פרויקטים מתוכם  כ- 1500 יח"ד באזורי ביקוש. בחלק ניכר מן הפרויקטים אושרו תכניות בנין עיר והבניה צפויה כבר בשנת 2012.